Certificat Energètic: Què És, Com Demanar-lo i Quant Costa
Si vas a vendre o llogar un habitatge a Espanya, necessites el certificat d'eficiència energètica. És obligatori, ha d'estar registrat abans de publicar l'anunci i no tenir-lo pot costar-te una multa de fins a 6.000 €.
Però més enllà de l'obligació legal, el certificat diu una cosa molt concreta: quanta energia consumeix el teu habitatge i quant costa mantenir-lo. I això, cada vegada més, influeix directament en el preu de venda.
- És obligatori per vendre o llogar qualsevol habitatge des de 2013
- L'emet un tècnic habilitat (arquitecte, enginyer o similar)
- Cost: entre 50 i 150 € per a un pis estàndard
- Validesa: 10 anys (5 anys si la qualificació és G)
- Cal registrar-lo a la comunitat autònoma (a Catalunya: ICAEN)
- Sense certificat, multes de 300 € a 6.000 €
Què és exactament el certificat energètic?
El Certificat d'Eficiència Energètica (CEE) és un document oficial que avalua quanta energia consumeix un edifici o habitatge en condicions normals d'ús. Està regulat pel Reial Decret 390/2021, d'1 de juny, que va actualitzar la normativa anterior (RD 235/2013).
Què mesura?
- Consum d'energia primària no renovable: en kWh/m² a l'any.
- Emissions anuals de CO₂: en kgCO₂/m² a l'any.
Amb aquestes dades, s'assigna una qualificació de la A a la G:
| Lletra | Significat | Perfil típic |
|---|---|---|
| A | Màxima eficiència | Edifici de consum quasi nul, aïllament excel·lent, renovables |
| B | Molt eficient | Construcció moderna amb bons materials i sistemes |
| C | Eficient | Habitatge relativament nou o ben reformat |
| D | Normal-eficient | Construcció dels 2000 amb estàndards raonables |
| E | Normal | La més comuna a Espanya. Típica d'edificis dels anys 80-2000 |
| F | Poc eficient | Edificis antics sense reformes energètiques |
| G | La menys eficient | Edificis antics amb aïllament deficient i sistemes obsolets |
Dada del Banc d'Espanya: Els habitatges amb qualificació A o B es venen de mitjana un 9,7% més cars que els de qualificació F o G. Aquesta diferència ha anat en augment: del 5,4% el 2017 al 18,3% el 2022 per a habitatges unifamiliars.
Què inclou el document?
- Identificació de l'edifici i referència cadastral.
- Descripció de les característiques energètiques: envolupant tèrmica, instal·lacions, sistemes.
- L'etiqueta energètica amb la qualificació (la imatge amb la lletra i els colors).
- Recomanacions de millora individualitzades: quines reformes serien viables per millorar la qualificació, amb estimació de cost i estalvi.
Quan és obligatori?
El certificat és obligatori des de l'1 de juny de 2013 en els següents casos (article 3 del RD 390/2021):
Venda d'habitatge: Obligatori. Ha d'estar disponible des del moment de publicar l'anunci. Es lliura còpia al comprador en la signatura d'escriptura.
Lloguer d'habitatge: Obligatori. Es lliura còpia de l'etiqueta energètica i el document de recomanacions d'ús al llogater en signar el contracte.
Obra nova: El promotor ha d'obtenir el certificat del projecte i, en finalitzar l'obra, el certificat de l'edifici acabat.
Reformes importants: Si es modifica més del 25% de l'envolupant de l'edifici, s'amplia més del 10%, o es renoven les instal·lacions tèrmiques.
Edificis públics de més de 250 m² i edificis no residencials de més de 500 m² amb ús públic.
Excepcions (no necessiten certificat):
- Edificis independents amb superfície útil inferior a 50 m².
- Edificis protegits oficialment pel seu valor arquitectònic o històric, quan les millores alterarien el seu caràcter.
- Construccions provisionals d'ús previst inferior a 2 anys.
- Edificis no residencials industrials, agrícoles o de defensa amb baixa demanda energètica.
- Edificis adquirits per a demolició.
Obligació en la publicitat: Totes les ofertes de venda o lloguer (portals, cartells, anuncis) han d'incloure l'etiqueta d'eficiència energètica. Publicar un anunci sense ella ja és una infracció lleu (multa de 300-600 €).
Com obtenir el certificat pas a pas
1. Contracta un tècnic habilitat
El certificat només pot emetre'l un tècnic competent: arquitecte, aparellador, enginyer d'edificació o professional habilitat amb la formació específica requerida. Des de la modificació del RD 659/2025, també poden certificar titulats universitaris amb formació complementària i professionals d'FP amb qualificació acreditada.
Com trobar un tècnic?
- Col·legis professionals d'arquitectes o enginyers de la teva província.
- Plataformes en línia especialitzades (Certicalia, Certificadosenergeticos.com, etc.).
- La teva agència immobiliària (a Eleva Habitat t'ajudem amb la gestió).
2. Visita a l'immoble
El tècnic ha de visitar l'habitatge presencialment (és obligatori, no es pot fer a distància). Durant la visita:
- Mesura la superfície i comprova la distribució.
- Examina l'orientació de l'edifici.
- Revisa l'envolupant tèrmica: façanes, coberta, terres, ponts tèrmics.
- Inspecciona les finestres: tipus d'envidrament, material del marc, proteccions solars.
- Analitza els sistemes de calefacció, refrigeració i aigua calenta sanitària.
- Comprova l'aïllament tèrmic existent.
La visita dura entre 30 minuts i 2 hores segons la mida de l'immoble.
3. Elaboració de l'informe
El tècnic introdueix les dades en un programari reconegut pel Ministeri (els més utilitzats són CE3X per a edificis existents i HULC per a obra nova) i el programa calcula la qualificació. L'informe inclou l'etiqueta energètica i les recomanacions de millora.
Termini: entre 1 i 3 dies laborables després de la visita.
4. Registre a la comunitat autònoma
El certificat ha de ser registrat a l'organisme competent de la teva comunitat autònoma abans de poder utilitzar-lo oficialment. Sense registre, el certificat no té validesa legal.
Quant costa?
| Tipus d'immoble | Cost orientatiu del tècnic |
|---|---|
| Pis estàndard (50-100 m²) | 60 - 130 € |
| Pis gran (fins a 250 m²) | 90 - 150 € |
| Habitatge unifamiliar | 100 - 400 € |
| Referència general | ~1,50 €/m² de superfície |
Desconfia d'ofertes per sota de 40 €. Un certificat fiable requereix una visita presencial real i una anàlisi professional. Preus excessivament baixos poden indicar que la visita no es realitza correctament o que s'apliquen valors per defecte que perjudiquen la teva qualificació (una qualificació pitjor de la real pot costar-te diners en la venda).
Registre a Catalunya: l'ICAEN pas a pas
A Catalunya, l'organisme competent és l'Institut Català d'Energia (ICAEN), dependent de la Generalitat.
Procés:
- El tècnic elabora el certificat amb el programari reconegut.
- Es complimenta el formulari d'inscripció de l'ICAEN.
- Es requereix identificació digital (signatura electrònica o IDCat Mòbil).
- S'adjunta la documentació: arxius del programari de simulació, PDF del certificat i arxiu XML.
- L'ICAEN revisa la sol·licitud i elabora l'etiqueta oficial.
- El certificat queda disponible al cercador públic de certificats.
Taxes de registre a Catalunya (habitatge existent):
| Tipus | Taxa |
|---|---|
| Habitatge unifamiliar existent | 12,60 € |
| Bloc d'habitatges existent | 5,65 € × n.º habitatges + 6,05 € |
- Exempció total (100%): si el certificat obté qualificació A.
- Bonificació del 50%: si obté qualificació B.
Contacte ICAEN: Telèfon 93 103 11 81 · Email: certificacio@gencat.cat
Validesa i renovació
- Validesa general: 10 anys des de la data d'emissió.
- Excepció: els certificats amb qualificació G tenen una validesa reduïda de 5 anys.
- S'ha de renovar abans de la data de caducitat si es vol anunciar l'habitatge per a venda o lloguer.
- Si el certificat caduca durant un contracte de lloguer vigent, el contracte no es veu afectat, però caldrà un certificat en vigor per a qualsevol renovació o nou contracte.
Val la pena renovar abans de temps? Si has fet reformes energètiques (canvi de finestres, aïllament, nou sistema de calefacció), pot convenir emetre un nou certificat encara que l'anterior no hagi caducat. Una qualificació millor augmenta el valor del teu habitatge i el fa més atractiu per a compradors i llogaters.
Sancions per no tenir certificat
La llei estableix tres nivells d'infracció (disposicions addicionals 12a i 13a del RDL 7/2015, Llei de Sòl):
| Tipus | Multa | Exemples |
|---|---|---|
| Lleu | 300 - 600 € | Anunciar sense esmentar la qualificació energètica; no exhibir l'etiqueta en edificis públics de més de 500 m² |
| Greu | 601 - 1.000 € | Vendre o llogar sense lliurar el certificat; no registrar-lo a la comunitat autònoma; exhibir etiqueta que no coincideix amb el certificat real |
| Molt greu | 1.001 - 6.000 € | Falsificar informació en el certificat; publicitar amb qualificació sense certificat vàlid; certificar sense habilitació |
Important: Quan el benefici obtingut per l'infractor sigui major que la quantia de la sanció, la multa s'imposarà per un import equivalent al benefici obtingut.
Quins factors determinen la qualificació?
- Aïllament tèrmic: El factor més determinant. Fins al 35% de les pèrdues de calor/fred es deuen a la manca d'aïllament en façanes i coberta.
- Finestres: Tipus d'envidrament (simple, doble, triple), material del marc (alumini sense trencament, amb trencament de pont tèrmic, PVC) i proteccions solars.
- Sistema de calefacció: Una bomba de calor (aerotèrmia) o caldera de condensació milloren significativament la qualificació davant d'una caldera convencional o radiadors elèctrics.
- Sistema de refrigeració: Eficiència de l'equip d'aire condicionat.
- Aigua calenta sanitària (ACS): Tipus de sistema i font d'energia utilitzada.
- Orientació de l'edifici: Un habitatge amb bona orientació solar natural necessita menys energia per climatitzar-se.
- Edat de l'edifici: Els habitatges anteriors al Codi Tècnic de l'Edificació (2006) i especialment els anteriors a la NBE-CT (1979) solen tenir qualificacions més baixes.
- Energies renovables: Panells solars, aerotèrmia o geotèrmia milloren notablement la qualificació.
Com millorar la qualificació energètica
Si el teu habitatge té una qualificació baixa (E, F o G), aquestes són les millores més eficaces ordenades per impacte:
| Millora | Cost aproximat | Estalvi energètic estimat |
|---|---|---|
| Aïllament tèrmic (façana/coberta) | 3.000 - 7.000 € (pis 100 m²) | Fins al 40% de reducció de consum |
| Finestres doble/triple envidrament | 350 - 800 € per finestra | Millora notable en pèrdues tèrmiques |
| Aerotèrmia (bomba de calor) | 7.000 - 15.000 € | Fins al 77% de reducció en factura de calefacció |
| Panells solars fotovoltaics (4-6 kW) | 4.000 - 8.000 € | Estalvi de 600 - 1.200 €/any en electricitat |
| Caldera de condensació (substituint convencional) | 2.000 - 4.000 € | 20-30% de reducció de consum de gas |
Impacte en el valor de l'immoble: Segons el Banc d'Espanya, millorar d'una qualificació E a una B amb inversions d'uns 18.500 € pot augmentar el valor de l'habitatge en 30.000 - 40.000 €. És a dir, un retorn del 60-70% sobre la inversió, a més de l'estalvi anual en factures.
Deduccions fiscals per millores energètiques (IRPF)
Si fas obres per millorar l'eficiència energètica del teu habitatge, pots deduir-te part del cost en la declaració de la renda. Aquestes deduccions van ser creades per la Llei 10/2022 i han estat prorrogades successivament, l'última vegada pel RDL 2/2026, de 3 de febrer.
| Deducció | Requisit | Base màxima anual | Termini obres |
|---|---|---|---|
| 20% | Reducció mínim 7% en demanda de calefacció i refrigeració | 5.000 € | Fins al 31/12/2026 |
| 40% | Reducció mínim 30% en consum d'energia primària no renovable, O assolir qualificació A o B | 7.500 € | Fins al 31/12/2026 |
| 60% | Igual que el 40%, però per a actuacions en zones comunes d'edificis residencials | 5.000 €/any (màx. acumulat 15.000 €) | Fins al 31/12/2027 |
Requisit clau: Per aplicar aquestes deduccions necessites dos certificats energètics: un emès abans de les obres i un altre després. Tots dos han d'estar registrats conforme al RD 390/2021. El certificat previ és vàlid si no han passat més de 2 anys entre la seva emissió i l'inici de les obres. Més informació a l'Agència Tributària.
El que ve: la normativa europea i el seu impacte real
La Directiva Europea 2024/1275: què diu de veritat
La Directiva (UE) 2024/1275, aprovada l'abril de 2024, és la nova norma europea sobre eficiència energètica d'edificis. Espanya ha de transposar-la abans de maig de 2026. Circulen molts rumors sobre el que exigeix. Separem els fets dels mites.
Mite molt estès: "A partir de 2030 no es podran vendre ni llogar habitatges amb qualificació inferior a E."
Realitat: La directiva NO imposa qualificacions mínimes obligatòries per a habitatges residencials individuals. La mateixa Comissió Europea ho ha aclarit: la directiva no contempla restriccions per vendre o llogar habitatges amb etiquetes E, F o G, ni estableix obligacions de renovació per a propietaris individuals.
El que SÍ estableix la directiva per a habitatges residencials:
- Cada Estat membre ha d'elaborar una estratègia nacional per reduir el consum energètic del seu parc residencial.
- Objectiu 2030: reducció del 16% en el consum mitjà d'energia primària del conjunt del parc residencial (respecte a 2020).
- Objectiu 2040: reducció del 20-22%.
- El 43% dels habitatges menys eficients ha de ser renovat per complir aquests objectius globals.
- No hi ha llindars mínims de lletra obligatoris per a habitatges individuals a nivell de la UE.
Per a edificis no residencials (oficines, centres comercials, hotels) sí que hi ha terminis més estrictes:
- 2030: el 16% dels edificis no residencials menys eficients ha de ser renovat.
- 2033: el 26%.
Important: Cada país decideix com assoleix els objectius. Espanya està desenvolupant el Pla Nacional de Renovació d'Edificis (PNRE 2026), que determinarà les mesures concretes (incentius, subvencions, requisits de rehabilitació o altres mecanismes). Alguns països com França o Bèlgica ja han establert restriccions pròpies; Espanya, de moment, no.
Des d'agost de 2025: el certificat és obligatori per demanar hipoteca
L'Ordre ECM/599/2025, que va modificar la normativa de taxacions hipotecàries, va establir que des del 12 d'agost de 2025 les taxacions d'habitatges no es poden realitzar sense un certificat d'eficiència energètica vàlid i registrat.
Implicacions pràctiques:
Els compradors han d'assegurar-se que l'habitatge té certificat en vigor abans de sol·licitar la taxació per a la hipoteca.
Els venedors han de comptar amb un CEE vàlid i registrat si volen que els potencials compradors puguin finançar la compra. Sense certificat, el comprador no podrà obtenir taxació i, per tant, no podrà formalitzar la hipoteca.
Les entitats financeres verifiquen aquest requisit abans de concedir finançament.
A la pràctica: Si vens un habitatge sense certificat energètic registrat, no només t'exposes a sancions, sinó que elimines del mercat tots els compradors que necessiten hipoteca (la gran majoria). És a dir, vens més lent i pitjor.
Conclusió: un tràmit senzill amb impacte real
El certificat energètic és un dels tràmits més assequibles i ràpids de la venda o lloguer d'un habitatge (50-150 €, 1-3 dies). Però el seu impacte va més enllà del paper: una bona qualificació suma valor al teu immoble i una mala qualificació frena la venda.
Amb la normativa europea avançant i els bancs exigint el certificat per concedir hipoteques, tenir un CEE en vigor i registrat ja no és només una obligació legal: és una necessitat pràctica per operar en el mercat immobiliari.
Fonts i enllaços oficials
- Reial Decret 390/2021 — Procediment bàsic de certificació energètica (BOE)La normativa vigent que regula el certificat d'eficiència energètica a Espanya.
- MITECO — Certificació energètica d'edificisInformació del Ministeri: procediments reconeguts, normativa i preguntes freqüents.
- IDAE — Qualificació energètica d'edificisInstitut per a la Diversificació i Estalvi de l'Energia: informació tècnica i eines.
- ICAEN — Certificació d'eficiència energètica a CatalunyaPortal de l'Institut Català d'Energia per al registre de certificats a Catalunya.
- Gencat — Tràmit d'inscripció del certificat a CatalunyaFormulari i requisits per registrar el certificat a l'ICAEN.
- Ordre ECM/599/2025 — Certificat obligatori per a taxacions hipotecàries (BOE)L'ordre que exigeix certificat energètic per a les taxacions hipotecàries des d'agost de 2025.
- Directiva (UE) 2024/1275 — Eficiència energètica dels edificis (EUR-Lex)Text complet de la directiva europea revisada.
- Agència Tributària — Deduccions per eficiència energètica (IRPF)Detall de les deduccions del 20%, 40% i 60% per obres de millora energètica.
Avís d'Eleva Habitat: Informació actualitzada a febrer de 2026. La transposició de la directiva europea pot introduir canvis en la normativa espanyola. Consulteu sempre amb un professional per al vostre cas particular i verifiqueu la informació a les fonts oficials enllaçades.