Llei d'Habitatge 2025: Com impacta en el mercat del lloguer a Lleida
La Llei d'Habitatge (Llei 12/2023) ha introduït canvis significatius en el mercat del lloguer, i Lleida és una de les zones on l'impacte és més directe. Això es deu al fet que tant Lleida capital com altres municipis de la província han estat declarats zones de mercat residencial tensionat (ZMRT).
Aquesta declaració, vigent durant 3 anys des de la seva publicació, estableix límits a la renda i noves obligacions per als propietaris en els nous contractes de lloguer.
Resum ràpid: A les zones tensionades de Lleida, la renda d'un nou contracte queda limitada. Els petits propietaris s'han de basar, per norma general, en la renda de l'últim contracte. Els grans tenidors (a Catalunya, propietaris de 5 o més immobles en zones tensionades) han d'aplicar el valor de l'Índex de Referència (SERPAVI) o la renda anterior, la que sigui més baixa. A més, les despeses de la immobiliària les assumeix sempre l'arrendador.
Municipis de Lleida declarats "zona tensionada"
La Generalitat de Catalunya ha inclòs un total de 271 municipis en aquesta categoria. A la província de Lleida, a més de Lleida capital, la mesura afecta altres nuclis rellevants com ara:
- Alcarràs
- Almacelles
- Alpicat
- Artesa de Segre
- Bellpuig
- Bellver de Cerdanya
- Les Borges Blanques
- Linyola
- El Pont de Suert
- Ponts
- Vielha e Mijaran
- La Seu d'Urgell
Per què es declara una zona com a "tensionada"? Un municipi entra en aquesta categoria si compleix almenys una d'aquestes dues condicions: que el cost mitjà de la hipoteca o el lloguer més els subministraments bàsics superi el 30 % de la renda mitjana de les llars, o que el preu de compra o lloguer hagi augmentat almenys 3 punts per sobre de l'IPC autonòmic en els darrers cinc anys. Consulta les actualitzacions oficials a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i verifica si el teu municipi està declarat com a tensionat al visor del Ministeri.
Diferència clau: petit propietari vs. gran tenidor a Catalunya
És essencial saber en quina categoria et trobes, perquè les obligacions canvien:
- Definició estatal (Llei 12/2023): És gran tenidor qui posseeix més de 10 immobles d'ús residencial.
- Definició específica de Catalunya: A les zones declarades tensionades, la Generalitat ha rebaixat aquesta xifra. Es considera gran tenidor qualsevol persona física o jurídica que sigui titular de 5 o més immobles d'ús residencial situats en aquestes zones.
Impacte pràctic a Lleida: Si tens 5 o més habitatges en qualsevol dels 271 municipis catalans tensionats, se t'aplicaran les normes de "gran tenidor", més estrictes a l'hora de fixar el preu del lloguer. Amb 4 o menys, actues com a "petit propietari".
Com es fixa la renda en un nou contracte a Lleida
A) Si ets petit propietari (4 o menys habitatges)
Si l'habitatge ja estava llogat: La nova renda no pot ser superior a la de l'últim contracte, un cop aplicada la clàusula d'actualització anual corresponent.
Si l'habitatge no ha estat llogat els darrers 5 anys: El preu s'ha d'ajustar al que marqui l'Índex de Preus de Referència (SERPAVI).
Excepció del +10 %: Es pot incrementar la renda fins a un 10 % sobre el límit anterior en casos molt concrets i documentats, com ara haver realitzat obres de rehabilitació o millora energètica significatives, o signar un contracte de 10 o més anys.
B) Si ets gran tenidor (5 o més habitatges)
La regla és simple: el nou preu de lloguer no pot superar mai el que marqui l'Índex de Preus de Referència (SERPAVI).
A més, si existia un contracte anterior, s'ha d'aplicar l'import que sigui menor entre la renda d'aquell últim contracte i l'índex SERPAVI.
Com consultar l'Índex de Referència (SERPAVI)? Ho pots fer al portal oficial del Ministeri d'Habitatge. Només necessites l'adreça o la referència cadastral de l'immoble i completar-ne les característiques (superfície, any de construcció, estat, etc.). El sistema et proporcionarà un rang de preus orientatiu.
Taula resum: Quina renda puc fixar?
| Situació | Límit de la renda | Notes importants |
|---|---|---|
| Petit propietari (amb contracte previ) | Renda de l'últim contracte actualitzada | Possible +10 % per millores acreditades o contractes llargs. |
| Petit propietari (sense contracte previ) | Índex de referència SERPAVI | És el topall legal per a un habitatge que entra al mercat. |
| Gran tenidor (5+ habitatges en ZMRT) | Import menor entre la renda anterior i l'índex SERPAVI | Mai no podràs superar l'índex encara que la renda anterior fos més alta. |
Actualització anual de la renda en contractes vigents
La llei també va canviar la manera d'actualitzar les rendes anualment:
- El 2024: L'increment màxim va ser del 3 %.
- A partir del 2025: S'abandona l'IPC com a referència. L'actualització es vincularà a un nou Índex de Referència per a l'Actualització dels Contractes d'Habitatge (IRAV), que publicarà l'INE. Les primeres referències el situen al voltant del 2-2,5 %.
Qui paga els honoraris de la immobiliària?
La llei és taxativa en aquest punt. Per als lloguers d'habitatge habitual, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte les ha de pagar sempre el propietari (arrendador). Això està regulat a l'article 20 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i ho supervisen oficines municipals com l'Oficina Local d'Habitatge de Lleida (EMAU).
Incentius fiscals per a propietaris (IRPF)
Per fomentar el lloguer a zones tensionades, la llei introdueix bonificacions fiscals a l'IRPF per a contractes signats des del 26 de maig de 2023 (pots revisar-ne els requisits concrets al manual IRPF de l'Agència Tributària):
- 90 % de reducció: Si al nou contracte en zona tensionada abaixes la renda més d'un 5 % respecte a l'anterior.
- 70 % de reducció: Si llogues per primera vegada en zona tensionada a joves d'entre 18 i 35 anys.
- 60 % de reducció: Si l'habitatge ha estat rehabilitat en els dos anys anteriors.
- 50 % de reducció: Com a norma general per a la resta de lloguers d'habitatge.
L'impacte en la compravenda i en la teva estratègia immobiliària
Tot i que aquesta llei se centra en el lloguer, els seus efectes s'estenen a tot el sector immobiliari de Lleida. La regulació de rendes i les noves obligacions poden fer que alguns propietaris reconsiderin la seva estratègia: segueix sent rendible llogar o és un bon moment per vendre?
Aquesta decisió és complexa i depèn de cada cas. La rendibilitat, la seguretat jurídica i els objectius a llarg termini són factors clau a analitzar.
A Eleva Habitat, com a experts en el mercat de compravenda de Lleida, t'oferim un assessorament honest i professional perquè puguis prendre la millor decisió amb el teu patrimoni. Si estàs valorant què fer amb la teva propietat en l'actual context, contacta amb nosaltres i analitzarem la teva situació per trobar la solució més beneficiosa per a tu.
Fonts i enllaços d'interès
- Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge (BOE)Text complet de la llei estatal que regula les zones tensionades i els límits de renda.
- Consulta de l'Índex de Preus de Referència (SERPAVI)Eina oficial per obtenir el rang de preus de lloguer segons ubicació i característiques.
- Agència de l'Habitatge de CatalunyaInformació autonòmica sobre ajuts al lloguer i normativa complementària.
- Oficina Local d'Habitatge de Lleida (EMAU)Programes municipals, borsa de lloguer social i bonificacions locals.
- Agència Tributària (Manual IRPF)Detalls de les reduccions fiscals aplicables als propietaris en zones tensionades.
Avís d'Eleva Habitat: La informació d'aquesta guia està actualitzada a data 17/09/2025. La normativa pot canviar. Abans de prendre qualsevol decisió, verifica totes les dades per al teu cas particular.