Heretar un pis a Catalunya genera molts dubtes. Més enllà del moment emocional, apareixen preguntes pràctiques: quins tràmits he de fer? Quant pagaré d'impostos? Puc vendre directament o he d'esperar?
Si estàs en aquesta situació, has arribat al lloc adequat. En aquesta guia t'expliquem tot el procés per vendre un pis heretat a Catalunya, des de l'acceptació de l'herència fins a la signatura a notaria, passant pels impostos que hauràs d'afrontar.
I si en algun moment necessites ajuda personalitzada, a Eleva Habitat som a Lleida per assessorar-te sense compromís.
Resum ràpid: Per vendre un pis heretat a Catalunya has de completar tres fases obligatòries: acceptar l'herència davant notari, liquidar els impostos (Successions i plusvàlua) i registrar la propietat al teu nom. Només llavors podràs posar el pis a la venda legalment.
Puc vendre un pis heretat directament?
No. Encara que el pis pertanyés al teu pare, mare o qualsevol familiar, fins que no completis els tràmits de l'herència, aquest immoble no és legalment teu. I si no és teu, no pots vendre'l.
El procés per poder vendre un habitatge heretat a Catalunya té tres fases obligatòries:
Acceptar l'herència davant notari
Liquidar els impostos (Successions i plusvàlua municipal)
Inscriure la propietat al teu nom al Registre
Com acceptar una herència a Catalunya
L'acceptació de l'herència és l'acte legal pel qual et converteixes oficialment en hereu. Es formalitza davant notari i requereix reunir diversos documents.
Documentació necessària per acceptar una herència
- Certificat de defunció: s'obté gratuïtament al Registre Civil. Tarda entre 2 i 15 dies.
- Certificat d'últimes voluntats: indica si existeix testament i davant quin notari es va atorgar. Se sol·licita al Ministeri de Justícia (cal esperar 15 dies des de la defunció) i costa uns 4€.
- Còpia del testament: si existeix, se sol·licita a la notaria corresponent.
- Declaració d'hereus: si no hi ha testament, el notari determinarà qui són els hereus legals segons el Codi Civil de Catalunya.
Acceptació a benefici d'inventari: Quan acceptes una herència, acceptes tot: béns i deutes. Si el difunt tenia més deutes que patrimoni, podries heretar un problema. Amb l'acceptació a benefici d'inventari (article 461-20 del Codi Civil de Catalunya), només respondràs dels deutes fins on arribi el valor dels béns heretats. Si tens dubtes sobre la situació financera del difunt, consulta amb un advocat abans d'acceptar. A la zona de Lleida, des d'Eleva Habitat podem orientar-te cap a professionals de confiança.
Impost de Successions a Catalunya: quant es paga
Un cop acceptada l'herència, cal liquidar l'Impost de Successions i Donacions davant l'Agència Tributària de Catalunya (ATC). Es presenta mitjançant els models 660 i 650.
De què depèn el que pagaré?
L'import de l'Impost de Successions a Catalunya depèn de:
- El valor de l'immoble heretat
- El teu grau de parentiu amb el difunt
- El teu patrimoni previ (a més patrimoni, més pagues)
- Si el pis era l'habitatge habitual del difunt
Bonificacions de l'Impost de Successions a Catalunya
Catalunya aplica bonificacions importants per a familiars directes:
| Parentiu | Bonificació |
|---|---|
| Cònjuge o parella estable | 99% (pràcticament exempt) |
| Fills (herència fins a 100.000€) | 99% |
| Fills (herència 100.000€ - 200.000€) | 97% marginal |
| Fills (herència 200.000€ - 300.000€) | 95% marginal |
| Fills (herències superiors) | Escala decreixent |
| Ascendents (pares, avis) | Reduccions segons tram |
Reducció per habitatge habitual: Si heretes l'habitatge habitual del difunt i et compromets a mantenir-lo 5 anys, pots aplicar una reducció del 95% sobre el seu valor (màxim 500.000€). Consulta els requisits a la web de l'ATC.
Reduccions per parentiu a Catalunya
Abans d'aplicar les bonificacions, existeixen reduccions fixes segons el grup de parentiu:
| Parentiu | Reducció |
|---|---|
| Fills menors de 21 anys | 100.000€ + 12.000€ per any < 21 |
| Fills majors de 21 anys | 100.000€ |
| Cònjuge o parella estable | 100.000€ |
| Néts i altres descendents | 50.000€ |
| Pares i ascendents | 30.000€ |
| Germans, oncles, nebots | 8.000€ |
Termini per pagar l'Impost de Successions
El termini és de 6 mesos des de la defunció. Pots sol·licitar una pròrroga de 6 mesos més, però hauràs de pagar interessos. Si et passes del termini sense sol·licitar pròrroga, t'enfrontaràs a recàrrecs del 5% al 20% i possibles sancions.
Dada important: Segons dades de l'Agència Tributària de Catalunya, el 74% dels hereus catalans (grups I i II) paguen menys d'1€ gràcies a les bonificacions. Les herències entre pares i fills rarament suposen un cost elevat.
La plusvàlua municipal: l'impost que molts obliden
A més de l'Impost de Successions, en heretar un pis a Catalunya cal pagar la plusvàlua municipal (Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana).
Aquest impost el gestiona l'Ajuntament on està situat l'immoble i grava el suposat increment de valor del sòl des que el difunt va adquirir la propietat.
Terminis i pagament
- Termini: 6 mesos des de la defunció (prorrogables 6 més)
- On es paga: a l'Ajuntament corresponent (Lleida, Balaguer, Tàrrega, Mollerussa... segons on sigui el pis)
Dos mètodes de càlcul: tria el més favorable
Des de la reforma de 2021, pots triar entre dos mètodes:
Mètode objectiu: basat en el valor cadastral i uns coeficients segons els anys transcorreguts
Mètode de plusvàlua real: la diferència entre el valor d'adquisició original i el valor actual
Consell: Calcula pels dos mètodes i presenta el que et surti més barat. Molts ajuntaments de Catalunya tenen calculadores en línia. Si pots demostrar que l'immoble val menys ara que quan el va adquirir el difunt, no hauràs de pagar plusvàlua.
Atenció: pagaràs plusvàlua dues vegades. Si heretes un pis i després el vens, pagaràs plusvàlua municipal dues vegades: una en heretar (per l'increment des de la compra original fins a l'herència) i una altra en vendre (per l'increment des de l'herència fins a la venda). És important tenir-ho en compte per calcular la rendibilitat de l'operació.
Inscripció al Registre de la Propietat
Un cop pagats els impostos, l'últim tràmit és inscriure el pis al teu nom al Registre de la Propietat de Catalunya.
Encara que tècnicament no és obligatori (el Registre funciona per voluntarietat), és imprescindible per vendre. Cap comprador signarà una escriptura sobre un pis que segueix a nom d'una persona difunta.
- Cost: entre 200€ i 500€ segons el valor de l'immoble
- Termini de tramitació: aproximadament 15 dies
Ja pots vendre: el procés de venda
Amb tota la documentació en regla, el pis ja és legalment teu i pots posar-lo al mercat. El procés de venda és similar al de qualsevol habitatge:
1. Valoració professional de l'immoble
És fonamental conèixer el preu real de mercat abans de publicar. Una valoració errònia pot fer que venguis per sota del que val o que el pis s'eternitzi al mercat. A Eleva Habitat oferim valoracions gratuïtes per a pisos a Lleida i comarca.
2. Preparació de la documentació
Per vendre necessitaràs:
- Nota simple actualitzada del Registre
- Certificat d'eficiència energètica
- Cèdula d'habitabilitat (segons el cas)
- Últims rebuts d'IBI i comunitat
- Escriptura d'acceptació d'herència
3. Comercialització i visites
Fotos professionals, publicació a portals, gestió de trucades, filtratge de compradors, organització de visites...
4. Negociació i tancament
Contracte d'arres, negociació de condicions, escriptura pública davant notari i lliurament de claus.
Impostos en vendre un pis heretat
Quan venguis, si obtens un guany patrimonial (vens per més del que "va costar" l'herència), hauràs de declarar-lo a l'IRPF.
Com es calcula el guany?
Guany = Preu de venda − Valor d'adquisició (herència) − Despeses
El valor d'adquisició és el que vas declarar a l'escriptura d'acceptació d'herència, més els impostos pagats (Successions, plusvàlua, notaria, registre...).
Tipus impositius de l'IRPF per venda d'immobles (2026)
| Guany | Tipus |
|---|---|
| Fins a 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Més de 300.000€ | 28% |
Consell fiscal important: El valor que declaris a l'escriptura d'herència afecta directament a quant pagaràs d'IRPF quan venguis. Com més alt declaris el valor de l'herència (dins del raonable i justificable), menor serà el guany patrimonial posterior. Per això recomanem fer una valoració de mercat abans d'escripturar l'herència. A Lleida, pots contactar amb Eleva Habitat perquè t'assessorem sobre el valor òptim a declarar.
Vendre un pis heretat entre germans
Quan diversos hereus reben un pis, es crea una situació de proindivís: tots sou copropietaris d'un percentatge, però ningú té una part física assignada.
El problema: cal unanimitat per vendre
Per vendre el pis complet, tots els hereus han d'estar d'acord. Si un es nega, les opcions són:
Negociació interna: que un dels hereus compri la part dels altres
Venda del percentatge: pots vendre la teva part a un altre hereu o a un tercer (encara que és complicat trobar comprador)
Extinció de condomini: acord per dissoldre la copropietat
Divisió judicial: com a últim recurs, un jutge pot ordenar la venda en subhasta. Però és lent, costós i deteriora les relacions familiars.
El nostre consell: La comunicació és clau. Si hi ha tensions entre hereus, considera un mediador professional. A Eleva Habitat hem gestionat vendes amb múltiples hereus a Lleida i sabem com d'important és mantenir la neutralitat.
Resum: costos d'heretar i vendre un pis
| Concepte | Moment | Cost orientatiu |
|---|---|---|
| Notaria (acceptació herència) | En heretar | 300€ - 3.000€ |
| Impost de Successions Catalunya | 6 mesos després defunció | Variable (molt bonificat) |
| Plusvàlua municipal | 6 mesos després defunció | Variable segons ajuntament |
| Registre de la Propietat | Després de pagar impostos | 200€ - 500€ |
| Certificat energètic | Per vendre | 50€ - 150€ |
| Plusvàlua municipal (2a vegada) | 30 dies després venda | Variable |
| IRPF guany patrimonial | Renda any següent | 19% - 28% del guany |
Tens un pis heretat a Lleida? T'ajudem
A Eleva Habitat estem especialitzats en la venda d'habitatges a Lleida i rodalies: Lleida ciutat, Balaguer, Tàrrega, Mollerussa, Les Borges Blanques, Alcarràs, Alpicat...
Si has heretat un pis i no saps per on començar, podem ajudar-te:
Orientació inicial gratuïta sobre tràmits i passos a seguir
Contacte amb professionals de confiança (notaris, gestors, advocats) si els necessites
Valoració gratuïta del teu pis heretat
Gestió integral de la venda: fotos, publicació, visites, negociació i tancament
No has de passar per això sol. Contacta'ns i t'ho expliquem tot sense compromís.
Preguntes freqüents sobre herències de pisos
Quant temps tarda tot el procés?
Des de la defunció fins a poder vendre, solen passar 3-6 mesos si tot va bé. Els colls d'ampolla habituals són: esperar el certificat d'últimes voluntats (15 dies mínim), aconseguir cita a notaria, i la inscripció al Registre.
Puc vendre un pis heretat si encara no he pagat els impostos?
No. Sense el justificant de pagament de l'Impost de Successions no podràs inscriure el pis al teu nom, i sense aquesta inscripció no podràs vendre.
Què passa si no puc pagar l'Impost de Successions?
Pots sol·licitar un ajornament o fraccionament a l'Agència Tributària de Catalunya. També existeix l'opció de pagar amb béns de la pròpia herència en casos excepcionals.
Heretar un pis amb hipoteca?
Sí pots heretar un pis hipotecat. Hauràs de decidir si assumeixes la hipoteca (subrogant-te) o si vens el pis i cancel·les el deute amb el producte de la venda.
Val la pena vendre un pis heretat o és millor llogar-lo?
Depèn de la teva situació. Vendre et dóna liquiditat immediata i evita gestions futures. Llogar genera una renda mensual però implica manteniment, gestió d'inquilins i declarar aquests ingressos. Si sou diversos hereus, la coordinació per llogar pot ser complicada.
A Eleva Habitat podem analitzar el teu cas concret i ajudar-te a decidir quina opció et convé més.
Fonts i referències legals
- Llei 29/1987, de l'Impost sobre Successions i Donacions (BOE)Normativa estatal sobre l'impost de successions.
- Agència Tributària de Catalunya - ISD HerènciesInformació oficial sobre l'impost de successions a Catalunya.
- Reduccions i bonificacions en herències (ATC)Detall de les reduccions aplicables segons parentiu i altres circumstàncies.
- Codi Civil de Catalunya - Llibre IV (Successions)Regulació civil de les herències a Catalunya.
- Llei Reguladora de les Hisendes Locals (BOE)Normativa sobre la plusvàlua municipal.
Avís d'Eleva Habitat: La informació d'aquesta guia està actualitzada a data 02/01/2026. La normativa fiscal i legal pot canviar. Abans de prendre qualsevol decisió, verifica totes les dades per al teu cas particular consultant amb un professional.
Tens un pis heretat a Lleida? A Eleva Habitat t'ajudem. Contacta'ns.