Tens un pis llogat i estàs pensant en vendre'l. Potser necessites liquiditat, potser l'immoble t'ha arribat per herència, o simplement vols deixar de ser arrendador. Sigui quin sigui el motiu, la pregunta és clara: puc vendre el meu pis si té un inquilí a dins?
La resposta curta és sí, pots. Però hi ha regles que has de conèixer per no ficar la pota. En aquest article t'expliquem com funciona la venda d'un pis llogat segons la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), quins drets té el teu inquilí i quins passos has de seguir.
Resum ràpid: Pots vendre un pis llogat, però el contracte de lloguer continua vigent amb el nou propietari. A més, el teu inquilí té dret a comprar el pis abans que qualsevol tercer (dret de tempteig), llevat que hagi renunciat expressament al contracte.
El primer: el contracte de lloguer NO s'extingeix per la venda
Aquest és el punt clau que molts propietaris desconeixen. Vendre el teu pis no et permet fer fora l'inquilí. L'article 14 de la LAU és molt clar: el comprador queda subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador.
En altres paraules: el nou propietari hereta el contracte de lloguer amb totes les seves condicions (renda, durada, pròrrogues). L'inquilí pot continuar vivint al pis fins que el contracte acabi de forma natural.
Durant quant de temps està protegit l'inquilí? El comprador ha de respectar el contracte durant els primers 5 anys de vigència (o 7 anys si l'arrendador original era una persona jurídica), sempre que el contracte estigui inscrit al Registre de la Propietat.
Això té implicacions directes per a la teva venda:
| Tipus de comprador | Implicacions |
|---|---|
| Comprador particular que vol viure al pis | Haurà d'esperar que acabi el contracte |
| Inversor que busca rendibilitat | L'inquilí és un actiu: ja té rendibilitat des del dia u |
El dret de tempteig i retracte: el teu inquilí té preferència de compra
Abans de vendre a un tercer, has d'oferir la compra al teu inquilí. És el que es coneix com a dret d'adquisició preferent, regulat a l'article 25 de la LAU, i es compon de dues figures:
| Dret | Què significa | Termini |
|---|---|---|
| Tempteig | Abans de tancar la venda, has de notificar a l'inquilí el preu i condicions. Té preferència per comprar. | 30 dies naturals |
| Retracte | Si vens sense notificar l'inquilí, o per un preu inferior al comunicat, l'inquilí pot impugnar la venda i quedar-se amb el pis. | 30 dies des del coneixement |
Es pot renunciar a aquests drets?
Sí. És molt habitual que els contractes de lloguer incloguin una clàusula de renúncia expressa al tempteig i retracte. Revisa el teu contracte: si el teu inquilí va renunciar al seu dia, no estàs obligat a oferir-li la compra.
Important: Encara que l'inquilí hagi renunciat al tempteig i retracte, sí has de comunicar-li la teva intenció de vendre amb almenys 30 dies d'antelació. La llei exigeix aquesta notificació en tot cas.
Quan NO aplica el dret de tempteig i retracte?
Hi ha excepcions recollides a la pròpia LAU:
- Quan es ven l'edifici complet (tots els habitatges i locals junts)
- Quan diversos propietaris venen conjuntament tots els pisos a un mateix comprador
- Quan l'habitatge es ven juntament amb altres elements accessoris inseparables
Com notificar correctament l'inquilí
La comunicació ha de ser fefaent, és a dir, que quedi constància que l'ha rebuda. Tens diverses opcions:
Burofax amb justificant de recepció: L'opció més formal i amb major validesa jurídica. Inclou certificació de contingut.
Email amb justificant de lectura: Vàlid si el contracte estableix aquest mitjà de comunicació o si l'inquilí respon confirmant recepció.
Carta lliurada en mà: Demana a l'inquilí que signi una còpia com a rebut. És pràctic si hi ha bona relació.
WhatsApp o SMS: Útil com a complement, però guarda captures de pantalla. Millor si l'inquilí confirma per escrit i que vagi acompanyat d'una altra opció.
Què ha d'incloure la notificació?
- La teva identificació com a propietari
- Adreça completa de l'immoble
- Manifestació clara de la teva intenció de vendre
- Preu de venda i condicions essencials (forma de pagament, terminis...)
- Data prevista per a l'operació
Si el teu inquilí té dret de tempteig, a partir de rebre la notificació té 30 dies per decidir. Si no respon o renuncia expressament, pots seguir endavant amb la venda a un tercer.
Consell: Guarda sempre el justificant de la notificació. El notari pot demanar-te'l a l'escriptura de compravenda per verificar que has complert amb la llei.
Les visites al pis: l'inquilí no està obligat a permetre-les
Aquí ve un punt conflictiu que molts propietaris no coneixen. La Constitució espanyola protegeix la inviolabilitat del domicili, i això aplica a un habitatge llogat. El teu inquilí no té obligació legal d'obrir la porta a possibles compradors.
No obstant això, la majoria d'inquilins col·laboren si se'ls tracta amb respecte:
Avisa sempre amb antelació suficient (48-72 hores mínim)
Acorda horaris que li convinguin
Limita el nombre de visites per no aclaparar
Si hi ha bona relació, ofereix algun incentiu (descompte puntual en la renda, per exemple)
Consell per a futurs contractes: Inclou sempre una clàusula que permeti visites per a venda o nou lloguer amb preavís raonable (24-48 hores).
A qui li interessa comprar un pis amb inquilí?
Vendre un pis ocupat no és el mateix que vendre'n un de buit. El perfil del comprador canvia completament:
| Tipus de comprador | Li interessa un pis llogat? |
|---|---|
| Particular que vol viure-hi | Generalment no, llevat que el contracte estigui a punt d'acabar |
| Inversor que busca rendibilitat | Sí, especialment si l'inquilí paga puntualment |
| Fons o grans tenidors | Sí, compren carteres de pisos llogats |
Si el teu objectiu és vendre ràpid, orientar la venda cap a inversors pot ser la millor estratègia. Un pis amb inquilí estable i bon historial de pagaments és un producte molt atractiu per a qui busca rendibilitat sense complicacions.
Puc demanar a l'inquilí que marxi abans de vendre?
No pots obligar-lo legalment, però sí pots negociar una sortida anticipada voluntària. Algunes opcions que funcionen:
Indemnització econòmica: ofereix-li una quantitat perquè deixi el pis (equivalent a diversos mesos de renda sol ser convincent)
Ajuda amb la mudança: cobreix les despeses de trasllat
Condonació de rendes: deixa'l viure gratis els últims mesos a canvi d'una data de sortida
Si l'inquilí accepta, formalitzeu-ho per escrit amb data concreta de lliurament de claus. Si no accepta, no hi ha res a fer: hauràs de vendre amb el contracte vigent o esperar que acabi.
Molt important: Tallar subministraments, canviar panys, amenaçar o qualsevol tipus de coacció és il·legal i pot tenir conseqüències penals greus. No ho facis sota cap concepte.
Com afecta l'inquilí al preu de venda?
Un pis ocupat sol vendre's per menys preu que un de buit, llevat que el comprador sigui un inversor que valori precisament l'ocupació.
Factors que influeixen:
| Factor | Impacte en el preu |
|---|---|
| Temps restant de contracte | Com més quedi, més "descompte" demanarà el comprador |
| Renda actual vs. renda de mercat | Si l'inquilí paga per sota de mercat, l'inversor calcularà pitjor rendibilitat |
| Perfil de l'inquilí | Un inquilí amb historial de pagaments impecable és un actiu; un de conflictiu, un passiu |
| Estat del pis | Si no es pot visitar bé, el comprador assumirà el pitjor |
El nostre consell: Fes una valoració professional que tingui en compte aquests factors. A Eleva Habitat valorem pisos llogats considerant tant el mercat de particulars com el d'inversors per donar-te una estimació realista.
Què passa amb la fiança quan vens
La fiança que l'inquilí va lliurar a l'inici del contracte és una garantia que s'ha de mantenir fins que acabi el lloguer. Quan vens, cal gestionar el traspàs:
Informa el comprador de l'import de la fiança i on està dipositada (si aplica a la teva comunitat autònoma)
Inclou a l'escriptura la subrogació del comprador en l'obligació de tornar la fiança
Ajusta el preu si cal: l'habitual és que el venedor "traspassi" la fiança al comprador, descomptant-la del preu o abonant-la a part
A comunitats com Catalunya, la fiança ha d'estar dipositada a l'INCASOL i cal gestionar el canvi de titularitat. A altres comunitats el sistema varia. Consulta amb el teu notari o gestor.
Tens un pis llogat a Lleida i vols vendre'l?
A Eleva Habitat gestionem operacions de compravenda amb inquilins a Lleida ciutat i rodalies. Sabem que no és una venda convencional i requereix un enfocament diferent.
T'ajudem amb:
Revisió del teu contracte per conèixer les teves opcions
Valoració del pis considerant l'ocupació
Accés a inversors interessats en pisos amb rendibilitat
Gestió de la comunicació amb l'inquilí
Coordinació de tots els tràmits fins a la signatura
Contacta'ns i t'ho expliquem tot sense compromís.
Fonts i referències legals
- LAU - Article 14: Alienació de l'habitatge arrendat (BOE)Regula què passa amb el contracte de lloguer quan es ven l'immoble.
- LAU - Article 25: Dret d'adquisició preferent (BOE)Regula el dret de tempteig i retracte de l'inquilí.
- Reial Decret llei 7/2019: Mesures urgents en matèria d'habitatge (BOE)Modificacions recents a la LAU sobre protecció d'inquilins.
Avís d'Eleva Habitat: La informació d'aquesta guia està actualitzada a data 02/01/2026. La normativa legal pot canviar. Abans de prendre qualsevol decisió, verifica totes les dades consultant amb un professional.
Tens un pis llogat a Lleida? A Eleva Habitat t'ajudem a vendre'l. Contacta'ns.