Heredar un piso en Catalunya genera muchas dudas. Más allá del momento emocional, aparecen preguntas prácticas: ¿qué trámites tengo que hacer? ¿Cuánto voy a pagar de impuestos? ¿Puedo vender directamente o tengo que esperar?
Si estás en esta situación, has llegado al sitio adecuado. En esta guía te explicamos todo el proceso para vender un piso heredado en Catalunya, desde la aceptación de la herencia hasta la firma en notaría, pasando por los impuestos que tendrás que afrontar.
Y si en algún momento necesitas ayuda personalizada, en Eleva Habitat estamos en Lleida para asesorarte sin compromiso.
Resumen rápido: Para vender un piso heredado en Catalunya necesitas completar tres fases obligatorias: aceptar la herencia ante notario, liquidar los impuestos (Sucesiones y plusvalía) y registrar la propiedad a tu nombre. Solo entonces podrás poner el piso a la venta legalmente.
¿Puedo vender un piso heredado directamente?
No. Aunque el piso perteneciera a tu padre, madre o cualquier familiar, hasta que no completes los trámites de la herencia, ese inmueble no es legalmente tuyo. Y si no es tuyo, no puedes venderlo.
El proceso para poder vender una vivienda heredada en Catalunya tiene tres fases obligatorias:
Aceptar la herencia ante notario
Liquidar los impuestos (Sucesiones y plusvalía municipal)
Inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro
Cómo aceptar una herencia en Catalunya
La aceptación de la herencia es el acto legal por el que te conviertes oficialmente en heredero. Se formaliza ante notario y requiere reunir varios documentos.
Documentación necesaria para aceptar una herencia
- Certificado de defunción: se obtiene gratuitamente en el Registro Civil. Tarda entre 2 y 15 días.
- Certificado de últimas voluntades: indica si existe testamento y ante qué notario se otorgó. Se solicita al Ministerio de Justicia (hay que esperar 15 días desde el fallecimiento) y cuesta unos 4€.
- Copia del testamento: si existe, se solicita en la notaría correspondiente.
- Declaración de herederos: si no hay testamento, el notario determinará quiénes son los herederos legales según el Código Civil de Catalunya.
Aceptación a beneficio de inventario: Cuando aceptas una herencia, aceptas todo: bienes y deudas. Si el fallecido tenía más deudas que patrimonio, podrías heredar un problema. Con la aceptación a beneficio de inventario (artículo 461-20 del Código Civil de Catalunya), solo responderás de las deudas hasta donde alcance el valor de los bienes heredados. Si tienes dudas sobre la situación financiera del fallecido, consulta con un abogado antes de aceptar. En la zona de Lleida, desde Eleva Habitat podemos orientarte hacia profesionales de confianza.
Impuesto de Sucesiones en Catalunya: cuánto se paga
Una vez aceptada la herencia, hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones ante la Agencia Tributaria de Catalunya (ATC). Se presenta mediante los modelos 660 y 650.
¿De qué depende lo que pagaré?
El importe del Impuesto de Sucesiones en Catalunya depende de:
- El valor del inmueble heredado
- Tu grado de parentesco con el fallecido
- Tu patrimonio previo (a más patrimonio, más pagas)
- Si el piso era la vivienda habitual del fallecido
Bonificaciones del Impuesto de Sucesiones en Catalunya
Catalunya aplica bonificaciones importantes para familiares directos:
| Parentesco | Bonificación |
|---|---|
| Cónyuge o pareja estable | 99% (prácticamente exento) |
| Hijos (herencia hasta 100.000€) | 99% |
| Hijos (herencia 100.000€ - 200.000€) | 97% marginal |
| Hijos (herencia 200.000€ - 300.000€) | 95% marginal |
| Hijos (herencias superiores) | Escala decreciente |
| Ascendientes (padres, abuelos) | Reducciones según tramo |
Reducción por vivienda habitual: Si heredas la vivienda habitual del fallecido y te comprometes a mantenerla 5 años, puedes aplicar una reducción del 95% sobre su valor (máximo 500.000€). Consulta los requisitos en la web de la ATC.
Reducciones por parentesco en Catalunya
Antes de aplicar las bonificaciones, existen reducciones fijas según el grupo de parentesco:
| Parentesco | Reducción |
|---|---|
| Hijos menores de 21 años | 100.000€ + 12.000€ por año < 21 |
| Hijos mayores de 21 años | 100.000€ |
| Cónyuge o pareja estable | 100.000€ |
| Nietos y otros descendientes | 50.000€ |
| Padres y ascendientes | 30.000€ |
| Hermanos, tíos, sobrinos | 8.000€ |
Plazo para pagar el Impuesto de Sucesiones
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento. Puedes solicitar una prórroga de otros 6 meses, pero tendrás que pagar intereses. Si te pasas del plazo sin solicitar prórroga, te enfrentarás a recargos del 5% al 20% y posibles sanciones.
Dato importante: Según datos de la Agencia Tributaria de Catalunya, el 74% de los herederos catalanes (grupos I y II) pagan menos de 1€ gracias a las bonificaciones. Las herencias entre padres e hijos rara vez suponen un coste elevado.
La plusvalía municipal: el impuesto que muchos olvidan
Además del Impuesto de Sucesiones, al heredar un piso en Catalunya hay que pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Este impuesto lo gestiona el Ayuntamiento donde está situado el inmueble y grava el supuesto incremento de valor del suelo desde que el fallecido adquirió la propiedad.
Plazos y pago
- Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6)
- Dónde se paga: en el Ayuntamiento correspondiente (Lleida, Balaguer, Tàrrega, Mollerussa... según dónde esté el piso)
Dos métodos de cálculo: elige el más favorable
Desde la reforma de 2021, puedes elegir entre dos métodos:
Método objetivo: basado en el valor catastral y unos coeficientes según los años transcurridos
Método de plusvalía real: la diferencia entre el valor de adquisición original y el valor actual
Consejo: Calcula por ambos métodos y presenta el que te salga más barato. Muchos ayuntamientos de Catalunya tienen calculadoras online. Si puedes demostrar que el inmueble vale menos ahora que cuando lo adquirió el fallecido, no tendrás que pagar plusvalía.
Atención: pagarás plusvalía dos veces. Si heredas un piso y luego lo vendes, pagarás plusvalía municipal dos veces: una al heredar (por el incremento desde la compra original hasta la herencia) y otra al vender (por el incremento desde la herencia hasta la venta). Es importante tenerlo en cuenta para calcular la rentabilidad de la operación.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez pagados los impuestos, el último trámite es inscribir el piso a tu nombre en el Registro de la Propiedad de Catalunya.
Aunque técnicamente no es obligatorio (el Registro funciona por voluntariedad), es imprescindible para vender. Ningún comprador firmará una escritura sobre un piso que sigue a nombre de una persona fallecida.
- Coste: entre 200€ y 500€ según el valor del inmueble
- Plazo de tramitación: aproximadamente 15 días
Ya puedes vender: el proceso de venta
Con toda la documentación en regla, el piso ya es legalmente tuyo y puedes ponerlo en el mercado. El proceso de venta es similar al de cualquier vivienda:
1. Valoración profesional del inmueble
Es fundamental conocer el precio real de mercado antes de publicar. Una valoración errónea puede hacer que vendas por debajo de lo que vale o que el piso se eternice en el mercado. En Eleva Habitat ofrecemos valoraciones gratuitas para pisos en Lleida y comarca.
2. Preparación de la documentación
Para vender necesitarás:
- Nota simple actualizada del Registro
- Certificado de eficiencia energética
- Cédula de habitabilidad (según el caso)
- Últimos recibos de IBI y comunidad
- Escritura de aceptación de herencia
3. Comercialización y visitas
Fotos profesionales, publicación en portales, gestión de llamadas, filtrado de compradores, organización de visitas...
4. Negociación y cierre
Contrato de arras, negociación de condiciones, escritura pública ante notario y entrega de llaves.
Impuestos al vender un piso heredado
Cuando vendas, si obtienes una ganancia patrimonial (vendes por más de lo que "costó" la herencia), tendrás que declararla en el IRPF.
¿Cómo se calcula la ganancia?
Ganancia = Precio de venta − Valor de adquisición (herencia) − Gastos
El valor de adquisición es el que declaraste en la escritura de aceptación de herencia, más los impuestos pagados (Sucesiones, plusvalía, notaría, registro...).
Tipos impositivos del IRPF por venta de inmuebles (2026)
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Consejo fiscal importante: El valor que declares en la escritura de herencia afecta directamente a cuánto pagarás de IRPF cuando vendas. Cuanto más alto declares el valor de la herencia (dentro de lo razonable y justificable), menor será la ganancia patrimonial posterior. Por eso recomendamos hacer una valoración de mercado antes de escriturar la herencia. En Lleida, puedes contactar con Eleva Habitat para que te asesoremos sobre el valor óptimo a declarar.
Vender un piso heredado entre hermanos
Cuando varios herederos reciben un piso, se crea una situación de proindiviso: todos sois copropietarios de un porcentaje, pero ninguno tiene una parte física asignada.
El problema: hace falta unanimidad para vender
Para vender el piso completo, todos los herederos deben estar de acuerdo. Si uno se niega, las opciones son:
Negociación interna: que uno de los herederos compre la parte de los demás
Venta del porcentaje: puedes vender tu parte a otro heredero o a un tercero (aunque es complicado encontrar comprador)
Extinción de condominio: acuerdo para disolver la copropiedad
División judicial: como último recurso, un juez puede ordenar la venta en subasta. Pero es lento, costoso y deteriora las relaciones familiares.
Nuestro consejo: La comunicación es clave. Si hay tensiones entre herederos, considera un mediador profesional. En Eleva Habitat hemos gestionado ventas con múltiples herederos en Lleida y sabemos lo importante que es mantener la neutralidad.
Resumen: costes de heredar y vender un piso
| Concepto | Momento | Coste orientativo |
|---|---|---|
| Notaría (aceptación herencia) | Al heredar | 300€ - 3.000€ |
| Impuesto de Sucesiones Catalunya | 6 meses tras fallecimiento | Variable (muy bonificado) |
| Plusvalía municipal | 6 meses tras fallecimiento | Variable según ayuntamiento |
| Registro de la Propiedad | Tras pagar impuestos | 200€ - 500€ |
| Certificado energético | Para vender | 50€ - 150€ |
| Plusvalía municipal (2ª vez) | 30 días tras venta | Variable |
| IRPF ganancia patrimonial | Renta año siguiente | 19% - 28% de la ganancia |
¿Tienes un piso heredado en Lleida? Te ayudamos
En Eleva Habitat estamos especializados en la venta de viviendas en Lleida y alrededores: Lleida ciudad, Balaguer, Tàrrega, Mollerussa, Les Borges Blanques, Alcarràs, Alpicat...
Si has heredado un piso y no sabes por dónde empezar, podemos ayudarte:
Orientación inicial gratuita sobre trámites y pasos a seguir
Contacto con profesionales de confianza (notarios, gestores, abogados) si los necesitas
Valoración gratuita de tu piso heredado
Gestión integral de la venta: fotos, publicación, visitas, negociación y cierre
No tienes que pasar por esto solo. Contáctanos y te explicamos todo sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre herencias de pisos
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?
Desde el fallecimiento hasta poder vender, suelen pasar 3-6 meses si todo va bien. Los cuellos de botella habituales son: esperar el certificado de últimas voluntades (15 días mínimo), conseguir cita en notaría, y la inscripción en el Registro.
¿Puedo vender un piso heredado si aún no he pagado los impuestos?
No. Sin el justificante de pago del Impuesto de Sucesiones no podrás inscribir el piso a tu nombre, y sin esa inscripción no podrás vender.
¿Qué pasa si no puedo pagar el Impuesto de Sucesiones?
Puedes solicitar un aplazamiento o fraccionamiento a la Agencia Tributaria de Catalunya. También existe la opción de pagar con bienes de la propia herencia en casos excepcionales.
¿Heredar un piso con hipoteca?
Sí puedes heredar un piso hipotecado. Tendrás que decidir si asumes la hipoteca (subrogándote) o si vendes el piso y cancelas la deuda con el producto de la venta.
¿Merece la pena vender un piso heredado o es mejor alquilarlo?
Depende de tu situación. Vender te da liquidez inmediata y evita gestiones futuras. Alquilar genera una renta mensual pero implica mantenimiento, gestión de inquilinos y declarar esos ingresos. Si sois varios herederos, la coordinación para alquilar puede ser complicada.
En Eleva Habitat podemos analizar tu caso concreto y ayudarte a decidir qué opción te conviene más.
Fuentes y referencias legales
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)Normativa estatal sobre el impuesto de sucesiones.
- Agencia Tributaria de Catalunya - ISD HerenciasInformación oficial sobre el impuesto de sucesiones en Catalunya.
- Reducciones y bonificaciones en herencias (ATC)Detalle de las reducciones aplicables según parentesco y otras circunstancias.
- Código Civil de Catalunya - Libro IV (Sucesiones)Regulación civil de las herencias en Catalunya.
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)Normativa sobre la plusvalía municipal.
Aviso de Eleva Habitat: La información de esta guía está actualizada a fecha 02/01/2026. La normativa fiscal y legal puede cambiar. Antes de tomar cualquier decisión, verifica todos los datos para tu caso particular consultando con un profesional.
¿Tienes un piso heredado en Lleida? En Eleva Habitat te ayudamos. Contáctanos.